Ein Eigenheim zu besitzen – für viele ein großer Traum, doch oft mit ebenso großen Kosten verbunden. Die entscheidende Frage lautet: Wie viel Haus kannst du dir wirklich leisten, ohne dich zu übernehmen? Nicht das, was die Bank dir zutraut zählt, sondern was langfristig zu deinem Leben, Einkommen und Alltag passt. Lisa und Sophie von der Invest-Plattform beatvest erklären dir, wie du herausfindest, welche Immobilie du dir leisten kannst.
Finanzielle Bildung ist der Schlüssel zu selbstbewussten Entscheidungen über dein Geld – das wissen Sophie und Lisa aus langjähriger Erfahrung in den Finanzmärkten, der Finanzregulierung und der Vermögensverwaltung. Mit beatvest möchten sie das Ungleichgewicht zwischen großen Finanzinstitutionen und privaten Anlegern ausgleichen und dir dabei helfen, deine finanzielle Zukunft selbst in die Hand zu nehmen.
Immobilie kaufen: So ermittelst du, was du dir leisen kannst
Du kannst dir am Markt einige Immobilien anschauen. Aber das heißt noch lange nicht, dass du es dir auch wirklich leisten kannst. Denn es gibt einen Unterschied zwischen dem, was finanzierbar ist, also was die Bank dir bereit ist zu leihen und dem, was du ohne Bauchschmerzen über Jahre tragen kannst. Der klassische Fehler: Man schaut zuerst, wie viel Haus einem gefällt und dann sucht man den Kredit, der das möglich macht. Besser: Du rechnest zuerst knallhart durch, was monatlich machbar ist, und leitest daraus den maximalen Kaufpreis ab.
Doch wie macht man es besser? Eine einfache Faustregel besagt, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 30–35 % deines Nettoeinkommens betragen sollte. Heißt konkret: Dein Haus sollte so geplant sein, dass du dir die Raten leisten kannst – ohne dabei finanziell ins Wanken zu geraten. Heißt konkret:
- Bei 3.000 € netto: maximal 1.000–1.050 € Rate pro Monat
- Bei 4.000 € netto: rund 1.300–1.400 € monatlich
Diese Rate muss Zins + Tilgung + Nebenkosten abdecken – und darf nicht dein Leben auffressen. Du brauchst immer Luft für Rücklagen, Versicherungen, Urlaub, Altersvorsorge. Prüfe deine monatlichen Ausgaben mit einem Haushaltsbuch, bevor du eine Kreditentscheidung triffst.
Immobilien kaufen: So wie Eigenkapital solltest du mitbringen
Du solltest mindestens 15–20 % Eigenkapital mitbringen, besser mehr. Der Grund ist simpel: Je mehr du selbst einbringst, desto kleiner wird dein Kredit, desto niedriger dein Zins und desto geringer dein Risiko. Wer ohne Eigenkapital kauft, zahlt deutlich mehr und wird bei der kleinsten Zinsänderung nervös.
Rechenbeispiel: Welcher Kredit ist realistisch?
Angenommen, du verdienst 3.500 € netto im Monat. Du könntest dir eine Monatsrate von rund 1.200 € leisten, ohne dich zu übernehmen. Wenn du mit einem Zinssatz von 3,5 % und einer Anfangstilgung von 2,5 % rechnest (also 6 % Annuität), dann ergibt sich folgende Formel: Kreditbetrag = Monatsrate × 12 / Annuitätssatz.
In deinem Fall würde die Rechnung wie folgt lauten: 1.200 € × 12 / 0,06 = 240.000 € Kredit. Konkret bedeutet das: Wenn du 60.000 € Eigenkapital hast, läge dein mögliches Budget bei 300.000 € Gesamtkaufpreis. Damit musst du aber alle Nebenkosten abdecken, also Notar, Grunderwerbsteuer, Makler. Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 10–15 %.
Du brauchst also einen Teil deines Eigenkapitals dafür, das reduziert den eigentlichen Immobilienwert, den du dir leisten kannst. Realistisch bleiben also z. B.:
- Hauspreis: 270.000 €
- Kaufnebenkosten: 30.000 €
- Eigenkapital: 60.000 €
- Kreditbedarf: 240.000 €
Das funktioniert, wenn du die monatliche Belastung dauerhaft tragen kannst und ein Notgroschen für Reparaturen bleibt.
Nebenkosten solltest du in deiner Berechnung nicht vergessen
Beim Hauskauf sind die offensichtlichen Zahlen selten das Problem. Es sind die sogenannten Kaufnebenkosten, die dich später einholen:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5 %
- Notar + Grundbuch: ca. 1,5–2 %
- Maklerprovision: oft 3,57 % (oder mehr, je nach Region)
Bei einem 300.000 €-Haus bist du also schnell bei 30.000–40.000 € Zusatzkosten, bevor du überhaupt mit dem Umbauen anfängst. Und genau da fängt es an: Fenster, Dach, Heizung, Küche, Bad, Boden, Maler, Garten. Wenn du knapp kalkulierst, fehlt dir am Ende das Budget für alles, was aus dem Haus dein Zuhause macht.
Immobilie kaufen: Wie viel Eigenkapital brauchst man wirklich?
Je mehr, desto besser – klar. Aber was ist das Minimum? Eine sinnvolle Staffelung könnte wie folgt aussehen:
- Minimum: 10 % plus Nebenkosten → hohes Risiko, schlechtere Zinsen
- Solide: 20 % plus Nebenkosten → normale Konditionen, tragbar
- Optimal: 30–40 % → geringe Rate, gute Verhandlungsbasis
Eigenkapital senkt nicht nur die Rate, sondern auch das Risiko, bei Wertverlust oder Zinsanstieg in Schwierigkeiten zu geraten. Denk dran: Ein Kredit läuft 20–30 Jahre, da kommt einiges an Unvorhergesehenem zusammen.
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Was möchten Banken bei der Kreditvergabe sehen?
Banken rechnen nüchtern. Sie wollen wissen:
- Wie viel verdienst du?
- Wie sicher ist dein Job?
- Wie hoch sind deine laufenden Ausgaben?
- Wie viel Eigenkapital bringst du mit?
- Wie alt bist du und wie lange läuft der Kredit?
Aber was noch wichtiger ist: Was willst du eigentlich vom Leben? Willst du reisen, Kinder haben, nebenbei selbstständig sein? Dann muss deine Finanzierung diese Spielräume lassen. Ein Kredit, der keine Luft lässt, ist kein Zuhause, sondern ein goldener Käfig.
Zinsentwicklung: Warum du konservativ rechnen solltest
Wir leben nicht mehr in der 1-Prozent-Zinswelt. Wer heute finanziert, muss mit 3–4 % rechnen – vielleicht bald mehr. Wenn du jetzt mit 1.000 € Rate kalkulierst, ist das in fünf Jahren bei Zinsbindungsauslauf vielleicht schon 1.300–1.500 €, wenn du Pech hast. Deshalb gilt:
- Rechne mit realistischen Zinsen
- Tilge mindestens 2 %, besser 3 %
- Plane eine Reserve für steigende Anschlussfinanzierung
Und: Halte Rücklagen. Für Reparaturen, Modernisierung, neue Fenster, neue Heizung. Ohne Rücklagen wird’s teuer und stressig.